По статье 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются как земельные участки, так и (самостоятельные) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
Этот особенный, необычный принцип раздельного учета земельных участков и объектов капитального строительства в Российской Федерации был вынужденно сформирован в 1994 году. Так, в силу принципиальных идеологических различий в позициях партий в Государственной Думе введенная глава Гражданского кодекса о праве (частной) собственности на земельные участки была «заблокирована» на несколько лет вплоть до принятия Земельного кодекса.
Наравне с другими в нем был прописан принцип, по которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст.1 ЗК РФ). Несмотря на схожесть формулировки, это вовсе не принцип Римского права Суперфиций (лат. Superficies solo cedit, «Строение следует за землёй»), по которому здание является составной частью земельного участка. В России же раздельно регистрируются права и на земельный участок и на построенные на нем объекты, а установленный в Земельном кодексе принцип лишь задает общее правило одновременного совершения действий со зданием и с земельным участком.
Это правило далее реализуется во множестве положений российских законов, регулирующих, например, право пользования (ст.271 ГК), отчуждение (ст.273 ГК), продажу (ст.552 ГК), аренду (ст.652 ГК) и т.д. Однако, в силу огромного многообразия исторически сложившихся ситуаций, не всегда возможно применить данный подход. Достаточно вспомнить, что в стране существует огромное количество частных зданий в долевой собственности, отдельные «части» которых расположены на выделенных земельных участках. При прямом толковании принципа — это нарушение, но является ли оно таковым, если это сложившаяся «норма»?
Можно найти множество таких ситуаций. Здание в частной собственности может быть на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а иногда даже в собственности другого лица. Принадлежащее одному лицу здание может быть расположено на участке в долевой собственности. Само соотношение долей на участок и строение может быть разным.
Достаточно очевидно, что установленный принцип является лишь видимостью точного правила, а судебная практика указывает на множество слабых мест в отсутствие единых и однозначных правил перехода прав на один объект вслед за другим.
За прошедшее время осуществлялись попытки поправить ситуацию. Так, Федеральным законом от 02.07.2013 №142-ФЗ был введен вид недвижимости «Единый недвижимый комплекс», но эта сложная в применении концепция толком не прижилась. В ноябре 2016 года была представлена Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима «единого объекта недвижимости» (поручение Правительства РФ от 04.03.2016 №ИШ-П13-1858). В ее рамках была предпринята попытка продвинуться в решении части проблем, в том числе была сформулирована концепция «улучшений земельного участка» (законопроекты №02/04/02-17/00062515 №02/04/03-22/00126112). В итоге другим Федеральным законом от 21.12.2021 №430-ФЗ в Гражданский кодекс была добавлена отдельная глава 6.1 «Недвижимые вещи» с формальными базовыми положениями. Возможно, эта проблема сможет быть решена только с некими глобальными реформами законодательства.
Атаманов, С. А., Григорьев, С. А. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов / С. А. Атаманов, С. А. Григорьев. – Текст : электронный // Учет недвижимости : электронный журнал : сайт «Кадастр.Москва». – Москва, 2023. – URL: http://кадастр.москва/news/951. – Дата публикации: 15.02.2023
